房地产行业从来不只是围绕钢筋水泥本身，更重要的是土地价值及其未来的增值预期。

　　这种现象背后的原因其实并不复杂，无需深厚的人脉关系，只需模仿华人首富的投资策略即可。囤地是一门学问，也是一种天赋。

　　北京四环的变迁——2001年，北京四环快速路最终建成通车。作为国家重点工程项目，自1990年开始动工，总投资72.6亿元，全长65.3公里，双向八车道，全程封闭立交。

　　当时，四环外仍是一片荒芜之地，很少有人意识到这项工程的意义。姚家园地区更是如此，那时还是一片荒地。

　　2001年，李嘉诚站在姚家园这片荒地上，看到了未来的潜力。他以7亿元的价格拿下了40万平方米的土地，用于建设住宅项目——逸翠园。

　　一期楼面价为1750元/平方米，相对实惠。然而，和记黄埔的开发效率并不高：2001年拿地，4年后才开始动工；一期开售20年后，仍有30余套在售。

　　二期项目的开发周期更是漫长，直到2023年7月18日才获得预售许可，此后又等了一整年，二期项目才终于有了入市的消息。

　　2005年，有人指出逸翠园的开发速度远远落后于城市更新的步伐。和记黄埔给出的解释是“打造精品”。但实际情况似乎并非如此。

　　以新开的二期项目御翠园为例，其户型设计狭窄，采光效果不佳。外立面采用的石材虽然价格不菲，但审美风格落后。相比之下，周边项目普遍采用更为现代化的铝板+玻璃幕墙设计。

　　如果这样的产品也能被称为“精品”，那么内地房企的美学设计总监们恐怕得集体回家养猪了，简直是让人啼笑皆非。

　　从拿地至今，这二十年间，姚家园地块先后有两个项目入市。这两个项目的二手房均价目前约为90000元/平方米。如果按照拿地价格计算，这块土地带来的收益翻了57倍之多（按90672.35元/平方米计算，则为51.8倍）。

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　　御翠园，这个捂盘长达23年的豪宅项目，其园林设计理念与户型布局，在今日看来已略显陈旧，似乎更符合怀旧买家的口味。要想在激烈的市场竞争中脱颖而出，吸引更广泛的买家群体，御翠园项目或许需要借鉴李嘉诚先生在香港、东莞、上海等地的成功案例，采取大胆的价格策略，比如提供五折或七折的震撼优惠，方能激发市场的热烈反响。

　　目前围绕御翠园的舆论热度，其背后动机值得玩味。一方面，可能是代理机构寄希望于每套高达50万以上的高额佣金，因而极力推广；另一方面，也不排除部分媒体因接受了开发商数额不等的广告赞助，从而在其报道中加以美化。对于购房者而言，拨开宣传迷雾，理性审视项目本身的价值与周边竞品，才是做出明智选择的关键所在。

　　御翠园以其独特的地理位置优势，成为衔接国贸CBD精英生活的理想栖所。项目周边，朝阳大悦城、长楹天街等年轻人的潮流圣地，与姚家园万象汇、达美中心广场、金隅嘉品Mall等高端商业体交织成一张繁华的生活网，为追求品质生活的年轻精英营造了一个集时尚购物、休闲娱乐于一体的宜居环境。在这里，浓厚的商业氛围与现代都市生活的便捷完美融合，满足了对美好居住体验的所有想象。

　　和记黄埔御翠园项目傲居交通枢要，无缝接驳城市脉络。项目紧邻在建地铁3号线朝阳体育中心站，仅需几步之遥的300米，轻松步入，让日常出行变得随心所欲；西行片刻，不过3公里之距，即是贯通南北的东四环，自驾出行便捷无阻；而向东驱车不足两公里，即可接入机场第二高速，无论是国内差旅还是国际出行，皆游刃有余，尽享都市与世界的无缝对接。

　　教育资源方面，项目周边书香氤氲，学府环绕，构建起一站式全龄教育矩阵。从向日葵逸翠幼儿园、小天使艺术幼儿园、福禄贝贝幼儿园等多家知名幼教机构，到星河实验小学、国美家园小学，以及享有盛誉的北京二中朝阳分校、九年一贯制的润丰学校东校区，国际学校亦星罗棋布，为孩子的成长铺设多元化的教育路径，护航未来精英的每一步。

　　健康生活方面，项目坐拥完善的医疗配套，包括民航总医院、北京华信医院、汉典中医医院、北京京医中医医院等，顶尖医疗资源守护家人健康。更令人向往的是，项目被自然绿意紧紧拥抱，朝阳体育公园、姚家园公园、东风公园、京城体育休闲公园等逾十座城市绿肺环绕，形成天然氧吧，让居住于此的每一天都沉浸在清新与宁静之中，成就都市中的生态宜居典范。

　　御翠园为准现房社区，眼前豁然开朗的不仅是其宏大规模带来的视觉震撼，8栋优雅挺立的16-18层高楼与18栋私密尊贵的联排府邸错落有致，加之配备的幼儿园与养老公寓，共同勾勒出一幅全龄友好、功能齐全的生活画卷。这样的大手笔规划，不仅预示着未来社区生活的丰富多彩与人气鼎盛，更意味着在大规模社区的支撑下，物业管理将得以实现专业化、精细化，居民的安全感与居住体验随之大幅提升。

　　漫步其间，项目的匠心独运已无需多言。精心打造的园林景观如同自然延伸的艺术品，石材构筑的建筑外立面沉稳而高贵，超大的窗户设计引入满室阳光，奢阔的楼间距保证了每一户的隐私与通风采光，这一切美好，不再是遥不可及的想象，而是可触摸、可感知的现实生活。购房者在此，每一刻都能提前领略到未来生活的惬意与幸福，体会那份无需等待的美好生活所带来的满满幸福感。

　　经过时间的粹炼与不懈的产品优化，御翠园以其卓越的产品力在市场上脱颖而出，成为居住品质的代名词。在联排住宅产品线中，特别推出的主力户型，建筑面积约为345平方米，精心布局，每一寸空间都彰显着设计者的巧思与对生活品质的追求。此外，还有少量珍稀端户型，建筑面积拓展至约400平方米，旨在为追求极致居住体验的您提供更广阔的生活舞台。

　　这些建筑均采用地上三层加地下一层的精妙构造，不仅确保了居住的舒适度与私密性，更在部分精选户型中创新融入地下夹层设计，这一巧妙构思极大地提升了空间的多功能性与使用效率，让每一处空间都充满无限可能。无论是家庭影院、私人健身房，还是静谧书房，这些额外的灵动空间都能够完美适配现代家庭的多元化需求，成就更加丰富多彩的生活享受。

　　御翠园的高层住宅产品，精心规划了两大明星户型，分别为建筑面积约140平米与约185平米的三居室设计，皆遵循南北通透的布局原则，确保室内空气流通，自然光充足，营造出明亮舒适的居住环境。两梯两户的专属配置，既保证了日常出入的高效便捷，又兼顾了每位业主对私密生活的尊享需求，真正实现了繁华与宁静的和谐共生。

　　尤为值得一提的是，此高层产品拥有令人羡慕的高得房率，特别是建筑面积约185平米的户型，得房率高达约82%，远超市场平均水平，赋予业主更加宽敞实用的生活空间。而项目中最引人注目的亮点，莫过于南北楼座之间超乎寻常的80米以上宽绰景观间距，这一设计不仅极大拓宽了居住视野，令窗外风景一览无遗，同时也确保了每户人家都能享受到充沛的自然光照，让日常生活沐浴在明媚阳光之下，每一天都充满生机与活力。在这样的空间格局里，每一处细节都透露着对高品质生活的不懈追求与尊重。

　　近期北京市场热销的标杆项目融创壹号院为例，其售价高达约14万元每平方米，包含装修，若扣除装修成本，毛坯单价也大约在13万元左右。值得注意的是，御翠园与之相邻，同处于四环至五环间备受追捧的朝青板块，地理位置优越，本应价格相近，但御翠园此次推出的高层住宅单价仅为9.8万元每平方米，相比之下，性价比优势显著。

　　更令人惊喜的是，对于区域内极为稀缺的联排别墅产品，御翠园的定价策略也十分亲民，每平方米仅标价12.5万元，与市场预期形成强烈反差，这样的价格无疑对追求居住品质与性价比的购房者构成了巨大的吸引力。在当前市场环境下，御翠园以如此质价比入市，无疑是给予购房者一个难能可贵的“捡漏”机会，重新定义了东四环区域的居住价值标准。

　　尽管前面提到，御翠园在某些方面可能未及周边几个高端项目那般耀眼夺目，但当我们将视线转向价格，便会发现御翠园实则是一颗被市场低估的宝石，其价格与周边楼盘形成鲜明的倒挂现象，真可谓“入手即增值”的投资佳选。试想，若李嘉诚先生在北京东四环的这个项目于本月27日采取类似东莞或香港的大力度促销手段，必将在中国房地产界激起千层浪，成为众人瞩目的焦点。

　　在瞬息万变的商业世界中，没有一成不变的成功之道，唯有持续学习、适应与创新，方能在风云变幻的市场中立于不败之地。李嘉诚的故事，无疑为所有企业家提供了一个生动的案例，展示了如何在商业与道德之间找到平衡，以及如何在市场变化中保持敏锐与坚韧。

　　和记黄埔不仅在北京，也在内地其他城市通过类似的模式获利颇丰。例如，在东莞的项目“海逸豪庭”，以“五折售房”的噱头获得了好评。

　　和记黄埔持有的这块土地位于东莞厚街镇横岗水库旁，总面积7000亩。1999年拍下的时候，东莞多层住宅均价仅为2000多元，即便现在1.4万元的售价也被视为“超亏房”，但实际上，和记黄埔依然可以获得超过六倍的收益。

　　相比之下，内地的大部分房企需要在短时间内完成招拍挂流程，并在几年内完成开发。高周转模式下，土地价格逐年上涨，让利空间变得非常有限。

　　如果开发商仅仅囤地而不积极参与城市建设，那么城市发展可能会受到严重影响。周边配套设施的完善对于提升居民生活质量至关重要，而这往往需要开发商的积极投入。

　　多年来，和记黄埔方面一直对外声明：“从未有过囤地操作，所有的行动都是正常的商业行为。”

　　作为旁观者，我们可以选择相信这样的说法。然而，政府相关部门恐怕不会那么容易被说服。

　　2006年，国家进行土地检查，发现和记黄埔在东莞闲置了5宗地，共计近2000亩，为此被处以近8000万元的罚款。

　　2010年，一份国土部的土地闲置黑名单中，和记黄埔在北京和珠海的两块土地也被列入其中。

　　2020年，成都高新区财政局向金融机构下发通知，要求不得为和记黄埔成都公司提供融资支持。

　　这些城市的房地产市场活跃度非常高，能够促使官方采取措施，说明和记黄埔的行为确实存在问题。

　　成都的民间戏称和记黄埔在成都的项目为“耍猴之王”，并总结出一套所谓的“和系标准化流程”：

　　2、中期找理由停工：例如声称“打造精品”，有时也会归咎于地方政府在交地时存在问题。

　　3、后期配套成熟，房价上涨时出售房产：即使加上罚款，也能被上涨的房价所覆盖。

　　4、有些项目根本不开发：而是直接将公司连同土地一同出售，从而获取数十亿元的收益。

　　在商业活动中，时机无疑是一个非常重要的因素。低买高卖是商业的基本逻辑。然而，持续不断地利用这种方式获利，则会让人感到不满。

　　值得庆幸的是，李嘉诚当年在内地布局的一个个项目，如今都迎来了完工的时刻。据不完全统计，长江实业在2023年完成了6个项目，而在2024年即将完成的项目有14个。

　　除了上面提到的北京东四环御翠园之外，还有上海御沁园、广州逸翠庄园、2007年开工的重庆御峰等项目。

　　白嫖了各大城市多年的发展成果，定价自然是按照现行的价格体系来销售。在必要时，甚至还可以对同行造成一定的冲击。

　　在北京购房这一重大决策上，是否入手新房已不再是一项简单的投资行为，而是要求购房者深思熟虑并结合多重现实条件作出明智选择。如今的时代背景下，盲目购房难以复制过往的财富增长神话，取而代之的是对市场敏锐度和购房专业知识的深度倚重。尤其在楼市分化日益明显的当下，每一个购房决策都需要精心策划，以免因误判而导致资产价值的潜在损失。

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