8月1日清晨，家住三元区绿岩新村的许先生下楼发现自己停在楼下的小车遭遇了飞来横祸，引擎盖被砸出了个大坑，周围散落着破碎的瓷砖等杂物。许先生立刻报警，想找出第一责任人，结果，经民警调查，车辆是被小区外墙上脱落的墙砖所损坏。

　　事故发生后，许先生到修理厂对车辆进行了维修，维修费用5160元。由于没有投保车损险，只能自掏腰包。“除了自认倒霉也没什么别的办法，外墙脱落又不是从别人家里掉下来的，索赔困难重重。”许先生叹气。

　　8月17日，家住三元区明珠花园的李某某生在自家阳台晾晒衣物，一块墙体碎片从天而降，将李某某的左侧大腿部砸伤。李某某立即报警，经民警排查，发现该墙体碎片与李某某家楼上郑某某家阳台外墙缺失的部分吻合。造成李某某受伤的元凶找到了，索赔却遇到了难题。李某某认为，瓷砖碎片是从郑某某家阳台外墙掉下来的，他应该赔偿自己的医药费等损失。

　　但郑某某并不认同，他觉得房子是开发商建的，墙体脱落说明施工方和维护管理方没有尽到维修保养义务，和他没有关系，且房屋外墙是该栋所有业主共同所有，出了事也应由所有业主共同承担责任，不应该由他一家赔偿。

　　外墙脱落，主要发生在两种形式的建筑外立面中，一是在住宅建筑中常见的瓷砖外墙，二是近些年常见的粘锚外墙结构。当高温、大风、降雨、冰雹等极端天气出现，会加速房屋外墙老化，从而出现脱落。

　　为了解决民生难题，近年来，三明市住建局在老旧小区改造中将居民楼外墙也纳入了改造内容，2020年至2021年，三元区老旧小区改造外立面整治项目步行街一至三期等共80幢居民楼、建筑面积31.31万平方米，同期还对3米线以下建筑外立面也进行了改造，涉及红旗新村、红岩新村等94幢楼栋、30.55万平方米。

　　居民楼外墙改造只能解一时之急，重点在于建成后的维护管理。据了解，目前的外墙装饰板都有使用年限，哪怕最新最好的材料也需要日常的检查维护。目前市面上流行的外墙装饰材料有薄陶瓷复合热固保温板、铝板复合保温一体板、轻瓷复合热固保温一体板等，根据中国建筑工业出版社出版《外墙保温工程技术规程》，外墙装饰板使用年限的规范在20-30年之间，但外墙铝塑板寿命经太阳暴晒后会大幅缩短，一般在7年左右就可能出现老化，需要及时更换。

　　一旦改造后的居民楼外墙出现老化，维护更换就会成为市民头疼的难题。一般情况下，老旧小区居民楼外墙改造完成后，后期的运行维护由所在小区物业公司进行管理和维护。但大多老旧小区都没有聘请物业公司，如红旗新村、红岩新村等甚至连业委会都没有成立。

　　没有物业和业委会的小区只能将居民楼外墙的管理维护委托给社区。根据住建部发布实施《既有建筑维护与改造通用规范》中明确规定每年至少检查一次住房安全问题，外墙维护问题也是众说纷纭，意见很难统一。而社区方面对此也有苦难言。居民楼外墙板材更换以平方米计费，对于社区来说是一笔不菲的开支。

　　居民楼外墙脱落由谁管的关键在于明确建筑物外墙的产权主体是谁，出现了问题时，需要承担维修责任的主体和维修费用的承担主体又是谁。

　　《民法典》中有相应的规定，建筑物的外墙属于全体业主共同所有的部分，应当由全体业主共同来分担相应的维修、更新、改造的费用。从市司法局普法与依法治理科工作人员了解：这些费用，结合《民法典》物权编的相关规定，是可以通过建筑物维修资金来具体分担的，立法上也有相应具体分担的机制。一旦出现居民楼外墙脱落造成事故，追责难是市民索赔遇到的最大问题。

　　市民追责首先需要确定外墙坠落原因，往往需要由专业技术鉴定部门进行鉴定，最终确定原因；围绕外墙脱落，涉及物业公司和建设单位等多方不同的责任主体，需要厘清他们权利义务责任的边界。

　　外墙脱落原因各异，究竟是由于业主租户装修受损，还是物业公司管理不善，还是建设单位开发商建设质量问题所致，存在不同可能，对应的责任也会有所差别。

　　1、如果是因为建筑物业主在室内装修施工不当，导致外墙面脱落致害，业主应当承担相应的侵权责任；

　　2、如果属于物业公司等物业管理人，对建筑物外墙面存在管理瑕疵，比如物业公司发现将要脱落，但没有及时维修，导致最终脱落致害，物业管理公司应当承担相应侵权责任。

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